Con il via libera del Consiglio dei Ministri il 30 aprile, prende forma un piano da 100mila abitazioni in dieci anni: ecco i tre assi del provvedimento
Il Governo ha dato il via libera al decreto-legge “Disposizioni urgenti per la realizzazione del Piano casa”, dando il via a uno degli interventi più ambiziosi degli ultimi anni in materia di politiche abitative. La riunione del Consiglio dei Ministri si è tenuta a Palazzo Chigi giovedì 30 aprile 2026 e ha portato all’approvazione di un provvedimento corposo e articolato.
I numeri annunciati sono importanti: fino a 10 miliardi di euro di risorse pubbliche, circa 100mila nuove abitazioni nei prossimi dieci anni tra edilizia residenziale pubblica e housing a prezzi calmierati, e un impianto normativo che si articola su tre direttrici operative distinte.
È un passaggio rilevante per il comparto delle costruzioni per una ragione precisa: dietro all’obiettivo di contrasto all’emergenza abitativa, c’è l’apertura di un mercato di lavori pubblici e privati di scala straordinaria, che nei prossimi anni metterà sul tavolo migliaia di gare d’appalto e nuove operazioni immobiliari. Uno scenario al quale, naturalmente, possono accedere solo gli operatori economici in possesso dei requisiti di qualificazione richiesti dalla legge.
Va però ricordato che il testo è appena stato licenziato: siamo in attesa della conversione parlamentare e dell’emanazione dei DPCM attuativi che renderanno operativi i singoli interventi. Al netto di questo, le linee guida sono già chiare e tracciano il percorso che il settore dovrà seguire.
Vediamo nel dettaglio cosa prevede il provvedimento.
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Dalla riqualificazione ERP all’attivazione dei capitali privati
L’impianto del decreto poggia su una struttura a tre direttrici, ciascuna con risorse, soggetti attuatori e finalità specifiche. È una scelta architetturale precisa: l’azione del Governo non si concentra in un singolo intervento, ma agisce contemporaneamente sul patrimonio pubblico esistente, sull’housing sociale e sull’attrazione dei capitali privati.
Il primo asse è dedicato al recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata: un programma straordinario per rimettere in disponibilità le abitazioni popolari oggi non assegnabili.
Il secondo asse concentra in un fondo unico, gestito da INVIMIT SGR, le dotazioni europee e nazionali oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa, attualmente disperse tra più livelli di governo.
Il terzo asse, infine, è quello rivolto agli investimenti privati: vengono introdotte semplificazioni e procedure rapide per attrarre capitali nella realizzazione di abitazioni a prezzi calmierati, con un meccanismo di incentivi e contropartite di cui parleremo più avanti.
Alle tre direttrici principali si affianca un disegno di legge collegato in materia di rilascio degli immobili occupati abusivamente, che risponde all’altra faccia della stessa medaglia: ampliare l’offerta abitativa anche restituendo al mercato gli immobili oggi sottratti ai legittimi proprietari.
Il primo asse: 1,7 miliardi (più 4,8) per recuperare 60mila case popolari
Il fronte più immediato e concreto è quello della riqualificazione del patrimonio ERP. L’obiettivo è recuperare circa 60mila abitazioni popolari oggi non assegnabili perché prive delle condizioni minime di abitabilità. Si tratta di immobili che attendono interventi strutturali e impiantistici di entità rilevante per tornare in disponibilità: ristrutturazioni complete, rifacimento di impianti elettrici e idraulici, adeguamento energetico, sostituzione di serramenti, interventi sulle parti murarie.
Le dotazioni per questa direttrice sono 1,7 miliardi di euro, ai quali potranno aggiungersi fino a 4,8 miliardi provenienti dai programmi di rigenerazione urbana. Le risorse verranno distribuite ai Comuni con appositi DPCM, dopo il confronto con l’ANCI.
Il modello operativo è quello già sperimentato per gli alloggi universitari: nomina di un Commissario straordinario e pacchetto di semplificazioni per accelerare gli interventi. Il Commissario opererà in coordinamento con gli enti gestori delle abitazioni popolari (Comuni, ATER, IACP regionali a seconda dei territori), che restano i soggetti incaricati di bandire materialmente le gare di lavori.
Per il comparto delle costruzioni, questo si traduce in un dato molto concreto: nei prossimi mesi e anni si apriranno migliaia di procedure d’appalto per opere di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, recupero impiantistico ed efficientamento energetico su un patrimonio diffuso lungo tutto il territorio nazionale. È esattamente il tipo di scenario in cui le aziende qualificate possono trovare commesse stabili e di durata.
A completare il quadro c’è anche un programma di riscatto degli immobili ERP da parte degli assegnatari e la costruzione di nuove case popolari senza ulteriore consumo di suolo, destinate alla locazione di lungo periodo con facoltà di riscatto già definita.
Il secondo asse: oltre 3,6 miliardi convogliati in un fondo unico INVIMIT
La seconda direttrice agisce su un nodo storico delle politiche abitative italiane: la frammentazione dei finanziamenti. Oggi i fondi destinati all’housing sociale e all’emergenza abitativa sono distribuiti tra più livelli di governo (Stato, Regioni, enti locali) e tra diverse fonti (nazionali ed europee), con il risultato che spesso le disponibilità esistono ma faticano a tradursi in cantieri.
Il decreto interviene riconducendo queste dotazioni in un unico strumento finanziario gestito da INVIMIT SGR, con una capienza superiore a 3,6 miliardi di euro. All’interno del fondo verranno creati comparti dedicati specificamente a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo che le risorse vengano impiegate per le esigenze del territorio di riferimento.
In altre parole, la logica di fondo è chiara: i finanziamenti restano sui territori, ma vengono gestiti in modo unitario per evitare dispersioni e accelerare i tempi. È un approccio che cerca di tenere insieme regia centrale ed efficienza locale, e che potrà funzionare solo se l’attuazione regionale sarà coordinata e tempestiva.
Il terzo asse: commissario straordinario per gli investimenti oltre 1 miliardo
L’ambito forse più innovativo del provvedimento è quello sugli investimenti privati. Qui viene introdotto un meccanismo di scambio strutturato tra Stato e operatori del mercato immobiliare: il pubblico offre semplificazioni e procedure accelerate, il privato in cambio garantisce un’offerta significativa di abitazioni a prezzi calmierati.
Il funzionamento è abbastanza lineare. Per le operazioni che superano la soglia del miliardo di euro è prevista la nomina di un Commissario straordinario, che avrà il compito di rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. In cambio, l’investitore dovrà garantire che, su 100 abitazioni realizzate, almeno 70 rientrino nell’edilizia convenzionata, con un prezzo di vendita o di affitto scontato di almeno il 33% rispetto al valore di mercato.
Va sottolineato un dettaglio importante che evita confusioni interpretative: le procedure semplificate e accelerate si applicano esclusivamente alla quota di edilizia integrata, mentre sulla restante parte (quel 30% non vincolato) si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria.
Per le aziende di costruzione, questa direttrice apre uno scenario molto specifico. Si tratta di operazioni di scala medio-grande, che chiameranno in causa ATI, consorzi e operatori strutturati in grado di affrontare cantieri complessi, lunghi e con un mix funzionale articolato (residenziale, servizi, spazi comuni).
Il DDL Sgomberi: l’altra metà della partita
Accanto al decreto-legge, è stato varato dal Consiglio dei Ministri un disegno di legge collegato che agisce sul fronte del rilascio degli immobili occupati abusivamente. È una misura che nasce dalla stessa logica di fondo: ampliare l’offerta abitativa non solo costruendo, ma anche restituendo al mercato il patrimonio oggi indisponibile.
Le novità principali sono due. La prima è un iter accelerato che consente di ottenere il decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dalla presentazione del ricorso. La seconda è l’introduzione di una sanzione economica giornaliera, calcolata sull’1% del canone mensile, da corrispondere per ciascun giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice.
Si tratta di interventi che incidono sul mercato delle locazioni più che sul mondo delle costruzioni. Vanno citati però perché completano il disegno: lo Stato vuole muoversi su due binari paralleli, l’ampliamento dell’offerta da un lato e la liberazione dell’esistente dall’altro.
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Cosa cambia per le imprese edili: opportunità di mercato e ruolo della qualificazione
Detto questo, cosa significa concretamente il Piano casa per chi opera nel settore delle costruzioni?
La risposta più onesta è: significa l’apertura di un comparto di lavori pubblici di scala storica. Tra il recupero dei 60mila immobili ERP (con dotazioni che possono arrivare a oltre 6 miliardi tra fondi diretti e rigenerazione urbana), gli interventi finanziati dal fondo INVIMIT sull’housing sociale e le grandi operazioni private accompagnate dal Commissario straordinario, parliamo di migliaia di gare d’appalto e di operazioni di costruzione nei prossimi anni.
Gare d’appalto per buona parte pubbliche per partecipare alle quali, lo ricordiamo, le aziende devono essere in possesso dell’attestazione SOA, come stabilito dall’articolo 100 del nuovo Codice degli Appalti (D.Lgs. 36/2023) e dal relativo allegato II.12. Si tratta di un requisito richiesto, come noto, per gli appalti con un importo a base d’asta superiore a 150.000 euro, al tempo stesso necessario e sufficiente per la partecipazione alla gara e per la successiva esecuzione del contratto.
Per il Piano casa, la categoria SOA di riferimento per la grande maggioranza degli interventi è la OG1 – Edifici civili e industriali, che copre la costruzione, manutenzione e ristrutturazione di fabbricati residenziali, scolastici, ospedalieri, uffici e strutture pubbliche. A seconda della tipologia degli interventi potranno entrare in gioco anche categorie specialistiche legate agli impianti (OG11, OS3, OS28, OS30) o, nei casi di intervento su immobili tutelati, la OG2.
In altre parole: chi vuole partecipare alla stagione del Piano casa sui lavori pubblici sopra soglia non potrà farlo senza una qualificazione adeguata. E i tempi tecnici per ottenere o aggiornare un’attestazione SOA non sono necessariamente compatibili con la rincorsa alle prime gare. Chi si muove ora ha il tempo di farsi trovare pronto; chi rimanda rischia di vedere i propri competitor aggiudicarsi gare pubbliche molto interessanti.
Cosa fare adesso: prepararsi prima che si aprano le gare
Il Piano casa 2026 è un provvedimento ambizioso, articolato su tre direttrici e accompagnato da un disegno di legge collegato sugli sgomberi. La sua reale portata si misurerà nella fase attuativa: nella conversione parlamentare, nei DPCM di ripartizione delle risorse, nel funzionamento concreto del fondo INVIMIT e delle nomine commissariali previste.
Per il settore edile, il messaggio è già abbastanza chiaro: si apre una stagione di lavori pubblici e operazioni di edilizia integrata di portata significativa. Le aziende che potranno coglierla per intero saranno quelle qualificate, in regola con i requisiti di accesso al mercato degli appalti e con una struttura organizzativa pronta a sostenere cantieri ERP, opere di housing sociale o partecipazioni a grandi iniziative private convenzionate.
La burocrazia per ottenere l’attestazione SOA è notoriamente uno dei labirinti più temuti dagli imprenditori del settore: documentazione complessa, requisiti economici, di personale e tecnici da dimostrare con precisione, tempi di rilascio non immediati. Un caveat necessario: anche un minimo errore in fase di gestione documentale può fare la differenza tra ottenere o non ottenere l’attestazione nei tempi utili a partecipare alle prime gare in arrivo.
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