Il decreto-legge 66/2026 è in Gazzetta Ufficiale: ecco i tempi reali delle prime gare, le categorie SOA che serviranno e cosa devono fare adesso le imprese edili
Si apre la stagione degli appalti per il recupero dell’edilizia residenziale pubblica. Il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 — recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa” — è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 104 del 7 maggio ed è entrato in vigore l’8 maggio 2026. È il primo concreto messaggio operativo per chi opera nel settore delle costruzioni: nei prossimi mesi si aprirà una catena di bandi pubblici per la riqualificazione del patrimonio popolare, distribuita su tutto il territorio nazionale.
La prima direttrice del provvedimento — quella sul recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale — è anche la più immediata sul piano operativo. Il decreto stanzia 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030 per un Programma straordinario nazionale che punta a rimettere in disponibilità circa 60mila alloggi popolari oggi inutilizzabili per carenze manutentive.
Per le imprese edili questo significa che una nuova macchina di gare d’appalto è in moto sul piano normativo e nei prossimi mesi si tradurrà in bandi concreti. La finestra utile per farsi trovare pronti, in possesso dei requisiti di qualificazione necessari, è quella che si apre adesso. Vediamo cosa serve sapere.
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Cosa arriva sul mercato: 60mila alloggi da recuperare e i tempi reali delle prime gare
Il dato di partenza è dimensionale. Il Programma straordinario nazionale punta a recuperare circa 60mila alloggi popolari distribuiti su tutta Italia, oggi inutilizzabili per carenze strutturali, impiantistiche o manutentive di entità rilevante. Tradotto in linguaggio operativo: parliamo di migliaia di interventi di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, rifacimento impianti, adeguamento energetico, sostituzione di serramenti, opere murarie. È esattamente il tipo di scenario in cui le aziende qualificate possono trovare commesse stabili e di media durata.
I primi appalti non saranno banditi nelle prossime settimane, ma la macchina è già partita. La sequenza prevista dal decreto è la seguente: nomina del Commissario straordinario tramite DPCM, ricognizione del patrimonio pubblico, stipula della convenzione tra MIT e INVITALIA, pubblicazione dei primi avvisi pubblici, selezione delle proposte degli enti attuatori, assegnazione dei finanziamenti, e infine pubblicazione dei bandi di lavori da parte degli enti attuatori finanziati. Una valutazione realistica colloca le prime aggiudicazioni effettive tra la seconda metà del 2026 e l’inizio del 2027, con un’intensificazione progressiva nei mesi successivi.
Un dettaglio operativo importante è la possibilità prevista dal decreto di realizzare gli interventi per fasi e lotti funzionali: non sarà necessario attendere il completamento integrale di un programma per dare il via ai lavori, ogni stralcio funzionalmente autonomo potrà partire in modo indipendente. È una scelta che apre spazio anche alle imprese di dimensione media, che potranno trovare nelle classifiche SOA intermedie commesse di scala compatibile con la propria struttura.
Va però ricordato che 970 milioni in cinque anni, distribuiti su scala nazionale e su un patrimonio di alcune decine di migliaia di alloggi, sono una dotazione importante ma non illimitata. La selezione delle proposte sarà competitiva e le valutazioni privilegeranno gli interventi più solidi sul piano della sostenibilità economica e dell’inserimento in più ampi programmi di rigenerazione urbana. Per le aziende, questo significa che non tutti i territori partiranno contemporaneamente e che la mappa dei primi cantieri si delineerà progressivamente nel corso del 2026.
Chi fa cosa: la catena MIT, INVITALIA e i soggetti attuatori
L’aspetto meno raccontato finora, ma decisivo per le aziende, è il modello operativo a tre livelli scelto per gestire il Programma straordinario. Vale la pena chiarirlo bene, perché è da lì che dipendono i flussi concreti che porteranno alle gare d’appalto.
Al vertice c’è il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, titolare delle risorse e autorizzato a erogare i contributi. Il MIT, però, non gestisce direttamente né le selezioni né i bandi: stipula una convenzione con INVITALIA S.p.A., designata come soggetto gestore del Programma. Spetta a INVITALIA, di concerto con il MIT, pubblicare uno o più avvisi pubblici per raccogliere e selezionare le proposte di intervento. Le risorse, accreditate su un conto corrente infruttifero intestato al gestore presso la Tesoreria dello Stato, prevedono una remunerazione contenuta entro il 2% annuo a copertura degli oneri di gestione.
A presentare le proposte sono i cosiddetti soggetti attuatori: enti costituiti o partecipati da enti territoriali con funzioni in materia di edilizia pubblica e sociale, compresi gli ex Istituti autonomi case popolari. Tradotto nel linguaggio del settore: parliamo di ATER, ACER, ALER, ARTE, ARCA e in generale di tutti gli enti regionali e provinciali che oggi gestiscono concretamente il patrimonio di edilizia residenziale pubblica sul territorio. Sono questi soggetti — non il Comune né il Ministero — a candidare i piani di recupero e a ricevere i contributi a valle della selezione.
La macchina si chiude a livello operativo. Una volta che un soggetto attuatore ottiene il finanziamento sulla propria proposta integrata, diventa lui la stazione appaltante: è l’ente attuatore che bandisce le procedure per affidare i lavori, le forniture e i servizi necessari alla realizzazione degli interventi. E lo fa applicando il Codice dei Contratti Pubblici nella sua interezza: nessuna deroga, nessuna scorciatoia rispetto al regime ordinario di qualificazione degli operatori economici.
In altre parole, le imprese edili non parteciperanno agli avvisi INVITALIA — quelli sono riservati ai soggetti attuatori — ma alle successive procedure di affidamento bandite dagli enti gestori una volta che le risorse saranno state assegnate. Questo è il punto in cui entra in gioco il sistema di qualificazione SOA, sul quale torneremo più avanti.
Il Commissario straordinario, la ricognizione del patrimonio e i tempi della macchina
Accanto alla catena gestionale, il decreto prevede una figura di coordinamento e accelerazione: il Commissario straordinario per il Piano casa. Va detto subito che il ruolo del Commissario è stato ridimensionato rispetto a quanto era stato annunciato il 30 aprile. Nel testo definitivo non gli vengono attribuiti poteri derogatori sulle autorizzazioni: il versante della velocità procedurale è stato risolto in altro modo, attraverso una Conferenza di servizi semplificata gestita direttamente dai soggetti attuatori (ne parliamo tra poco).
Restano però al Commissario tre funzioni decisive. La prima è il coordinamento generale degli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale previsti dall’art. 2 del decreto. La seconda — e probabilmente la più operativamente rilevante nel breve periodo — è la ricognizione del patrimonio pubblico: entro 30 giorni dalla nomina, il Commissario deve avviare la procedura per censire gli immobili statali, regionali, comunali e di altri enti pubblici che potrebbero essere destinati a programmi di edilizia sociale. La terza funzione è la predisposizione di schemi-tipo di convenzione tra enti proprietari e soggetti attuatori, con la possibilità di costituire diritti di superficie o altri diritti reali di lunga durata, comunque non inferiori a 25 anni.
Il Commissario resterà in carica fino al 31 dicembre 2027 e potrà avvalersi del supporto tecnico-operativo, a titolo gratuito, della stessa INVITALIA, in coerenza con il modello di altri commissariamenti recenti.
Affianca il Commissario una Cabina di monitoraggio presieduta dal Presidente del Consiglio dei Ministri o dal Ministro delle Infrastrutture, e composta dall’autorità politica delegata alle politiche di coesione, dallo stesso Commissario, dai sindaci dei Comuni e dai presidenti delle Regioni interessate, oltre che dalle rappresentanze delle associazioni del settore ERP. Il compito della Cabina è quello di dare indirizzo generale e di verificare lo stato di attuazione del Piano sul territorio.
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Conferenza di servizi semplificata: 30-40 giorni per le autorizzazioni
Il fronte della velocità procedurale, come anticipato, è stato risolto fuori dal perimetro del Commissario. Per gli interventi del Programma straordinario, e in generale per le opere di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione, recupero edilizio e rigenerazione urbana, l’ente attuatore potrà convocare una Conferenza di servizi semplificata ai sensi dell’art. 14-bis della Legge 241/1990.
I termini sono particolarmente compressi: 30 giorni per la conclusione ordinaria, 40 giorni quando partecipano amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistica, culturale o sanitaria. Viene inoltre rafforzato il meccanismo del silenzio-assenso: si considera acquisito l’assenso delle amministrazioni che non si esprimono nei termini previsti o che formulano dissensi non adeguatamente motivati. Per molte tipologie di intervento è previsto inoltre il ricorso alla SCIA in luogo del permesso di costruire, e gli interventi inseriti in programmi di rigenerazione urbana possono beneficiare della dichiarazione di pubblica utilità e di un vincolo trentennale di destinazione d’uso.
Il messaggio operativo per le aziende è chiaro: una volta che l’ente attuatore avrà ottenuto il finanziamento, l’iter autorizzativo dovrebbe scorrere via in tempi tecnici contenuti e i cantieri potranno aprire rapidamente. Per chi punta a partecipare alle procedure di affidamento, questo significa che la finestra tra la pubblicazione del bando e l’effettivo avvio dei lavori sarà piuttosto stretta. Non ci sarà tempo per sistemare gli aspetti documentali e di qualificazione mentre il bando è aperto: chi non avrà l’attestazione in regola al momento della partecipazione resterà fuori.
Le categorie SOA per partecipare alle gare di recupero ERP
Veniamo al punto operativo che riguarda più da vicino le imprese edili: i requisiti di qualificazione per partecipare ai futuri appalti banditi dagli enti attuatori.
Va detto subito, perché è la base normativa di tutto il ragionamento: il DL 66/2026 non introduce deroghe rispetto alla disciplina ordinaria sugli operatori economici ammissibili agli appalti pubblici. Si applica integralmente il Codice dei Contratti Pubblici (D.Lgs. 36/2023) e i relativi allegati. Significa che per partecipare a procedure di importo a base d’asta superiore a 150.000 euro, gli operatori economici dovranno essere in possesso di un’attestazione SOA rilasciata da una Società Organismo di Attestazione, riferita a categorie e classifiche adeguate ai lavori in oggetto. È l’articolo 100 del Codice, in combinato con l’Allegato II.12, a stabilire la regola e a precisare che il possesso della qualificazione è condizione necessaria e sufficiente per l’esecuzione dell’appalto.
Per il Piano casa, la categoria di riferimento principale è la OG1 – Edifici civili e industriali: è la categoria generale che copre la costruzione, ristrutturazione e manutenzione di fabbricati residenziali, scolastici, ospedalieri, uffici e strutture pubbliche. Su un intervento di recupero ERP che comporti opere strutturali, murarie, di finitura e di adeguamento generale, la OG1 sarà quasi sempre la categoria prevalente.
Accanto a essa, a seconda della complessità degli interventi, potranno entrare in gioco categorie specialistiche, in particolare quelle impiantistiche. La OG11 — Impianti tecnologici è una categoria generale per impianti integrati e completi. Quando però gli interventi riguardano singole tipologie di impianto in modo separato e qualificante, intervengono le categorie specialistiche dedicate: la OS3 per impianti idrico-sanitari, cucine e lavanderie; la OS28 per impianti termici e di condizionamento, particolarmente rilevante quando il recupero include obiettivi di efficientamento energetico; la OS30 per impianti interni elettrici, telefonici e televisivi, tipica delle ristrutturazioni con rifacimento totale dell’impiantistica elettrica.
Un caso da tenere distinto è quello degli immobili ERP che siano contemporaneamente sottoposti a tutela come beni culturali ai sensi del D.Lgs. 42/2004 — i cosiddetti immobili vincolati. Su questi interventi entra in gioco la OG2 — Restauro e manutenzione dei beni immobili sottoposti a tutela, che ha requisiti specifici e una platea di imprese qualificate molto più ristretta. È una nicchia rilevante in alcune realtà territoriali (basti pensare ai centri storici di molte città italiane), ma resta un’eccezione rispetto al perimetro principale del Programma straordinario, che agirà soprattutto sul patrimonio ordinario.
Un cenno alle classifiche è utile per orientarsi. La possibilità di realizzare gli interventi per lotti funzionali, di cui parlavamo, farà sì che sul territorio non si vedranno solo affidamenti di grande scala riservati alle imprese strutturate, ma anche commesse di importo intermedio, compatibili con le classifiche II, III e IV. È un comparto in cui possono inserirsi anche aziende di dimensione media, purché qualificate. E qui si torna al punto: la finestra tra la pubblicazione dei bandi e l’effettiva possibilità di concorrere sarà stretta. Chi vuole esserci dovrà arrivarci con la SOA già in mano, nella categoria e nella classifica giuste.
Cosa fare adesso: prepararsi prima che parta la macchina degli appalti
Il quadro normativo del Programma straordinario per l’ERP è oggi piuttosto chiaro: c’è un decreto in Gazzetta, c’è una dotazione stanziata, c’è un soggetto gestore individuato in INVITALIA, ci sono gli enti regionali e provinciali dell’edilizia popolare che diventeranno le stazioni appaltanti. Manca, in questa fase, soltanto il tempo perché la macchina si metta concretamente in moto: la nomina del Commissario, la ricognizione del patrimonio, la pubblicazione degli avvisi, l’assegnazione dei finanziamenti, la pubblicazione dei primi bandi di lavori.
Sono tempi che, ragionevolmente, porteranno le prime aggiudicazioni effettive tra la seconda parte del 2026 e l’inizio del 2027, con una progressione nei mesi successivi. Per un’azienda edile che voglia partecipare a queste opportunità, questi mesi non sono un’attesa, ma una preparazione.
Va però ricordato che la procedura per ottenere o aggiornare un’attestazione SOA non è immediata: richiede tempo, documentazione, dimostrazione dei requisiti economici, di personale e tecnici, e una verifica accurata da parte dell’organismo di attestazione. Un caveat necessario: anche un singolo errore di gestione documentale può fare la differenza tra avere e non avere la qualificazione utile al momento della prima gara di interesse. Non sono cose che si rincorrono mentre il bando è già aperto.
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