Un quinquennio si chiude, una nuova fase si apre. Mentre il decreto Piano casa muove i primi passi in Parlamento, vale la pena ricordare cosa ha lasciato il Superbonus al settore delle costruzioni, e perché la qualificazione SOA stavolta farà ancora più la differenza
In questi giorni, mentre il decreto-legge Piano casa è in piena fase di conversione alla Commissione Ambiente della Camera, sui rapporti mensili dell’ENEA si chiude ufficialmente la più imponente stagione di agevolazioni edilizie che il nostro Paese abbia mai conosciuto. Il 31 dicembre 2025 è stato il termine ultimo per il Superbonus 110%, e i numeri finali sono di una scala che lascia il segno: 127 miliardi di euro di investimenti complessivi e circa 505mila edifici coinvolti.
Per il comparto delle costruzioni si tratta del passaggio fra due paradigmi profondamente diversi: da un lato si chiude un ciclo di edilizia privata trainata da incentivi fiscali, dall’altro si apre una fase di edilizia pubblica e parapubblica basata su gare d’appalto, commissari straordinari e operazioni di edilizia integrata. Due scenari che a uno sguardo superficiale sembrano lontani, ma che hanno in comune un filo conduttore preciso: la centralità della qualificazione degli operatori che possono parteciparvi.
Quel filo si chiama attestazione SOA. Nel quinquennio del Superbonus la SOA è entrata nel perimetro privato a metà partita, come correttivo introdotto dal legislatore di fronte a un’ondata di operatori improvvisati. Nel Piano casa 2026 la SOA è il requisito di ingresso fin dal primo giorno, ancora prima che le gare d’appalto siano pubblicate.
Spendiamo alcune parole su questi due provvedimenti e su cosa li lega.
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Il quinquennio del Superbonus, in tre numeri: 127 miliardi, 505mila edifici, lavori conclusi al 98%
Per inquadrare la stagione che si chiude bastano i dati dell’ultimo rapporto ENEA.
Gli investimenti complessivi legati al Superbonus 110% hanno superato i 127 miliardi di euro, l’onere a carico dello Stato si è attestato attorno ai 132 miliardi, gli edifici coinvolti sono stati circa 505.000 e il tasso di completamento dei lavori asseverati ha raggiunto il 98%. Se a questo conto si aggiungono gli altri bonus edilizi del periodo (ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, bonus facciate), la cifra complessiva mobilitata supera i 230 miliardi secondo la rilevazione della Corte dei Conti.
Su un comparto come quello delle costruzioni, l’effetto trainante è stato evidente. Le aziende edili hanno registrato una crescita del fatturato del +24,6% nel 2022 e del +21,9% nel 2023, secondo i monitoraggi della Fondazione Nazionale Commercialisti. Gli investimenti complessivi nel settore hanno toccato il livello dei 600 miliardi di euro, le ore lavorate sono cresciute in tutte le aree del Paese, l’occupazione di settore ha conosciuto un’espansione che non si vedeva dal periodo precedente alla crisi del 2008.
Poi la frenata. A partire dalla seconda parte del 2024, con la progressiva riduzione delle aliquote e la fine della cessione del credito, il flusso di investimenti è diminuito. Il comparto ha chiuso il 2024 con un calo del fatturato di circa il -4% e per il 2025 le previsioni di ANCE indicano una contrazione complessiva del -7%.
Va però ricordato un dato che fa da spartiacque: nello stesso anno in cui l’edilizia privata frena, quella pubblica accelera. Gli investimenti in opere pubbliche, sostenuti dal PNRR, hanno chiuso il 2024 con un +21% e per il 2025 è atteso un ulteriore +16%. È esattamente il binario sul quale si innesterà il Piano casa nei prossimi anni.
La lezione strutturale del Superbonus: l’attestazione SOA come filtro per i bonus oltre i 516.000 €
A metà del quinquennio, il legislatore è intervenuto con un correttivo che sarebbe poi diventato il vero lascito normativo del ciclo. È l’articolo 10-bis del DL 21/2022 (convertito con modificazioni dalla L. 51/2022), che ha introdotto per la prima volta l’obbligo di attestazione SOA anche nel perimetro privato.
La norma stabilisce che, per accedere a Superbonus, ecobonus, sismabonus, bonus ristrutturazioni, bonus facciate e bonus fotovoltaico con contratti di importo superiore a 516.000 euro, l’impresa esecutrice deve essere in possesso di un’attestazione SOA rilasciata da una società organismo di attestazione. L’obbligo è entrato pienamente in vigore il 1° luglio 2023, dopo una fase transitoria di sei mesi.
In altre parole, la SOA è uscita per la prima volta dal recinto degli appalti pubblici e dei lavori di ricostruzione post-sisma per entrare in un perimetro nuovo: quello dei cantieri privati finanziati con incentivi fiscali. Il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, chiamato a chiarire l’applicazione della norma, ha spiegato che la ratio era precisa: garantire che lavori di rilevanza economica importante venissero affidati a operatori in grado di dimostrare competenza ed esperienza adeguate.
Peraltro, già nel 2022 la stessa associazione nazionale dei costruttori edili aveva chiesto di rendere strutturale questo requisito di qualificazione. Il legislatore, di fronte alla crescita di aziende improvvisate che avevano cavalcato l’onda del 110% senza la solidità necessaria, ha raccolto l’indicazione. Da qui in poi, la SOA è diventata un riferimento permanente anche per chi opera fuori dagli appalti pubblici.
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Il Piano casa 2026: gli ordini di grandezza della nuova stagione
E veniamo al provvedimento che oggi muove i primi passi in Parlamento. Il DL 66/2026 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 maggio ed è entrato in vigore l’8 maggio 2026. La conversione in legge deve completarsi entro il 6 luglio: in questa fase il testo è all’esame della Commissione Ambiente della Camera e potrà ricevere modifiche.
L’impianto del provvedimento è quello che abbiamo già analizzato nei precedenti articoli: fino a 10 miliardi di euro di risorse pubbliche, 100mila alloggi in dieci anni, tre direttrici operative. Prima direttrice: il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, con 1,7 miliardi dedicati e fino a 4,8 miliardi aggiuntivi dai programmi di rigenerazione urbana. Seconda: la concentrazione delle dotazioni di housing sociale in un fondo unico INVIMIT con capienza superiore a 3,6 miliardi. Terza: gli investimenti privati sopra il miliardo, con Commissario straordinario, 70% vincolato a edilizia convenzionata e sconto del 33% sul mercato.
Nel passaggio dal comunicato del Cdm del 30 aprile al testo definitivo entrato in vigore l’8 maggio, alcuni dati operativi si sono precisati. Il censimento del patrimonio pubblico inutilizzato ha individuato 53.241 unità immobiliari appartenenti a Comuni, Regioni, Province, ministeri ed enti pubblici. Di queste, circa 44mila possono essere recuperate con interventi manutentivi più leggeri, mentre le rimanenti 9mila richiedono lavori strutturali e impiantistici più consistenti.
In aggiunta, è stata definita una dotazione specifica di 970 milioni di euro per il programma straordinario di recupero affidato al Commissario straordinario operante tramite INVITALIA S.p.A., che resterà in carica fino al 31 dicembre 2027. È la prima tranche operativa che metterà concretamente in moto la macchina dei cantieri, all’interno di un quadro complessivo di risorse pubbliche e private molto più ampio.
In sede di conversione la Commissione Ambiente della Camera sta svolgendo audizioni con ATER Roma, ALER Milano, OICE, CNA, Confartigianato e con i consigli nazionali degli ingegneri, dei geometri e dei geologi. Al netto delle modifiche che il testo riceverà, le linee operative sono già tracciate.
Due soglie diverse, una sola logica: dai 516.000 € dei bonus ai 150.000 € degli appalti pubblici
Arriviamo al punto che lega le due fasi storiche. Sia il Superbonus nella sua maturità sia il Piano casa fin dal primo giorno hanno costruito il proprio meccanismo di accesso al lavoro attorno allo stesso principio: la qualificazione delle aziende esecutrici tramite attestazione SOA. Cambia la soglia, cambia il perimetro normativo, ma il principio è identico.
Nel Superbonus, come abbiamo visto, la soglia introdotta dall’articolo 10-bis è quella dei 516.000 euro per ciascun contratto di appalto o subappalto. Negli appalti pubblici, e quindi nel Piano casa, la soglia è quella standard, indicata dell’articolo 100 del nuovo Codice degli Appalti (D.Lgs. 36/2023): 150.000 euro di importo a base d’asta. Sopra quella cifra, il possesso dell’attestazione SOA è condizione necessaria e sufficiente per la partecipazione alla gara e per la successiva esecuzione del contratto.
Va però aggiunta una distinzione tecnica che cambia molto le cose nel concreto.
Nei bonus edilizi, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito che bastava il possesso della SOA in una qualsiasi categoria pertinente e in prima classifica, senza obbligo di esatta corrispondenza tra categoria e tipo di intervento. Negli appalti pubblici, invece, come abbiamo spiegato più volte sul nostro blog, categorie SOA e classifiche di importo costituiscono requisiti precisi e vincolanti: si può partecipare solo ad appalti relativi a categorie e classifiche acquisite in sede di attestazione.
Per il Piano casa il riferimento principale è la categoria OG1, cioè quella degli edifici civili e industriali, che copre la realizzazione e ristrutturazione di fabbricati residenziali, scolastici, ospedalieri e uffici pubblici. A seconda del tipo di intervento entreranno in gioco anche categorie specialistiche legate agli impianti come OG11, OS3, OS28 e OS30, o, per gli interventi su immobili tutelati, la OG2.
In altre parole, chi nel quinquennio del Superbonus ha già acquisito un’attestazione SOA per accedere ai bonus si trova oggi un passo avanti rispetto a chi deve cominciare da zero per partecipare alle prime gare del Piano casa. Le categorie e le classifiche andranno verificate caso per caso, ma il percorso di qualificazione è già stato avviato.
Cosa hanno imparato le aziende più solide: tre lezioni per il Piano casa
Al netto di tutto, la stagione del Superbonus ha lasciato alle imprese di costruzione tre lezioni che valgono direttamente anche per il ciclo che si apre.
La prima: le agevolazioni di scala storica selezionano gli operatori in modo brutale. La domanda eccezionale del triennio 2021-2023 ha attirato sul mercato un numero enorme di nuovi soggetti, alcuni solidi e altri meno. Quando il flusso si è ridotto e i controlli si sono irrigiditi, molti di quegli operatori improvvisati sono usciti dal mercato. Lo stesso accadrà col Piano casa: il ciclo che si apre porterà con sé migliaia di gare e operazioni, ma sopravvivranno solo le aziende effettivamente strutturate.
La seconda: la qualificazione delle imprese è un asse strutturale, non un dettaglio amministrativo. Nel Superbonus la SOA è arrivata a metà partita come misura correttiva; nel Piano casa è il requisito di partenza, già scritto a chiare lettere nel Codice degli Appalti. Chi ha imparato a muoversi nel sistema delle attestazioni durante la prima stagione si presenta alla seconda con un vantaggio competitivo non banale.
La terza: l’apertura di un mercato eccezionale comporta sempre tempi tecnici stretti, e vanno anticipati. Le aziende che oggi guardano al Piano casa con interesse hanno una finestra di tempo per organizzarsi: dotarsi dell’attestazione SOA nelle categorie e classifiche pertinenti, costruire la propria documentazione tecnica, aggiornare i requisiti di personale e quelli economici. Chi aspetta la pubblicazione delle prime gare per cominciare il percorso si troverà a rincorrere.
Cosa fare adesso per farsi trovare pronti
Il Piano casa 2026 entra adesso nella fase più delicata, quella della conversione parlamentare e dei DPCM attuativi che renderanno operative le singole misure. Le linee guida sono chiare, i numeri sono importanti, le tempistiche sono aggressive, soprattutto nel programma di recupero ERP, che il Commissario straordinario dovrà portare a termine entro il 31 dicembre 2027.
Per il comparto delle costruzioni, il messaggio strategico è già abbastanza definito. Si apre una nuova stagione di lavori pubblici e di operazioni di edilizia integrata di portata significativa, dentro la quale potranno operare solo gli operatori in possesso di una qualificazione SOA adeguata. La burocrazia per ottenere o aggiornare l’attestazione SOA è notoriamente uno dei labirinti più temuti dagli imprenditori del settore: requisiti economici, tecnici e di personale da dimostrare con precisione, tempi di rilascio non immediati.
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