Il decreto chiama in causa i grandi capitali, anche esteri, per realizzare alloggi a prezzi calmierati. Ecco come funziona il provvedimento unico di autorizzazione, a quali condizioni scatta e quale spazio resta alle imprese edili qualificate
Tra le direttrici del Piano casa 2026, quella sugli investimenti privati è la più discussa e, per certi versi, la meno intuitiva. Se il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica segue logiche già conosciute (gare d’appalto bandite da Comuni ed enti gestori) il terzo asse introduce un meccanismo nuovo: lo Stato apre una corsia accelerata ai grandi capitali privati e in cambio chiede una quota consistente di abitazioni a prezzo calmierato.
È il capitolo del commissario straordinario per i grandi investimenti, di cui si è parlato molto fin dal varo del provvedimento. Ma intorno a questa figura si è creata parecchia confusione, complice il fatto che nel testo del provvedimento esistono due commissari straordinari diversi, con compiti, basi giuridiche e perimetri che non vanno mescolati.
Per le aziende del comparto edile la domanda è una sola: in operazioni di questa scala, guidate da fondi immobiliari e capitali internazionali, c’è ancora spazio per le imprese di costruzione? E se sì, con quali requisiti di accesso? La risposta, come vedremo, passa ancora una volta per la qualificazione degli operatori.
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Due commissari diversi, da non confondere: uno per il recupero pubblico, uno per i grandi investimenti
Il primo chiarimento da fare riguarda proprio le figure commissariali, perché il testo ne prevede due e attribuirne i poteri all’una o all’altra cambia tutto.
Il primo commissario, disciplinato dall’articolo 3 del decreto, è quello incaricato di coordinare il programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale. È la figura legata alla dotazione di 970 milioni di euro erogata tramite INVITALIA, che resterà in carica fino al 31 dicembre 2027 e che agisce sul fronte pubblico: censimento degli immobili, schemi di convenzione con gli enti proprietari, regia degli interventi sul patrimonio esistente.
Il secondo commissario è tutt’altra cosa, ed è quello che ci interessa qui. È disciplinato dall’articolo 9 e riguarda i programmi infrastrutturali di edilizia integrata realizzati con grandi capitali privati. Non si occupa di rimettere a posto le case popolari: il suo compito è accelerare la realizzazione di nuove operazioni immobiliari di scala straordinaria, dichiarate di preminente interesse strategico nazionale.
In altre parole: un commissario lavora sull’esistente da recuperare con fondi pubblici, l’altro su nuove operazioni da costruire con capitali privati. Quando si legge “commissario del Piano casa” senza ulteriori specificazioni, è bene capire di quale dei due si sta parlando, perché soggetti attuatori, procedure e platea di imprese coinvolte sono completamente differenti.
Quando scatta il commissario di Governo: la soglia del miliardo e l’investimento estero
Veniamo al punto che ha generato più equivoci. Nelle prime ricostruzioni circolava una formula generica: “commissario straordinario per gli investimenti superiori al miliardo”. Il testo definitivo entrato in vigore è più preciso, e la precisione qui cambia parecchio la platea dei destinatari.
La nomina del commissario straordinario di Governo, con dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale, è prevista per i grandi programmi di edilizia integrata che presentano una componente di investimento diretto estero non inferiore a un miliardo di euro. Non si tratta quindi di una soglia che intercetta qualsiasi operazione immobiliare di grandi dimensioni, ma di un regime speciale ritagliato sui progetti di dimensione internazionale, quelli capaci di attrarre capitali da fondi sovrani o investitori istituzionali stranieri.
Il meccanismo giuridico è quello dei programmi di preminente interesse strategico nazionale: la nomina avviene con DPCM, previa delibera del Consiglio dei ministri e d’intesa con il presidente della Regione interessata, e il commissario opera con i poteri previsti dall’articolo 13 del DL 104/2023, potendo agire in deroga a gran parte delle disposizioni amministrative, fatti salvi i vincoli penali, antimafia, del codice dei beni culturali e quelli europei.
Per dare un’idea concreta della scala di cui parliamo: secondo le ricostruzioni di queste settimane, lo schema su cui si starebbe lavorando vedrebbe Cassa Depositi e Prestiti pronta a entrare con alcune centinaia di milioni, affiancata dal fondo sovrano emiratino Mubadala come principale partner estero. Sono trattative ancora in corso, non scolpite nel decreto, ma rendono l’idea del tipo di operatore che questo specifico canale ha in mente: non l’impresa edile, bensì il grande capitale finanziario.
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Lo scambio alla base del meccanismo: corsia veloce in cambio del 70% di edilizia convenzionata
La logica è quella di uno scambio strutturato tra pubblico e privato. Lo Stato offre velocità e semplificazioni, l’investitore in cambio accetta un vincolo sociale significativo sulla destinazione delle abitazioni realizzate.
Sul piano delle agevolazioni, il decreto mette sul tavolo un pacchetto consistente: provvedimento unico di autorizzazione, conferenza di servizi semplificata per concentrare in un’unica sede pareri e nulla osta delle diverse amministrazioni, dichiarazione di pubblica utilità, scomputo dei costi di eventuali bonifiche dagli oneri di urbanizzazione e un premio volumetrico che può arrivare fino al 35%.
Per le operazioni strategiche è inoltre previsto che la superficie destinata all’edilizia convenzionata non concorra al calcolo dei parametri urbanistici complessivi, e si può ricorrere alla costituzione di diritti di superficie o altri diritti reali di durata non inferiore a 25 anni per rendere sostenibile l’investimento.
In cambio, l’operatore privato assume un obbligo preciso: su ogni 100 alloggi realizzati, almeno 70 devono essere destinati a edilizia convenzionata, con prezzo di vendita o canone di locazione inferiore di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare. Su questi alloggi grava un vincolo trentennale di destinazione, trascritto nei registri immobiliari, con aggiornamento annuale del prezzo calmierato. Sulla restante quota, quel 30% di edilizia libera, si applica invece la disciplina ordinaria, senza semplificazioni.
Un punto che vale la pena ribadire per evitare letture distorte: le procedure accelerate riguardano esclusivamente la parte di edilizia integrata e convenzionata, non l’intero intervento. È la contropartita sociale a “sbloccare” la corsia veloce, non la dimensione dell’affare in sé.
Chi può davvero partecipare: il ruolo delle grandi aziende e lo spazio per le imprese qualificate
E arriviamo alla domanda che ci interessa più di tutte: in un meccanismo costruito attorno a fondi immobiliari e capitali internazionali, dove si collocano le imprese di costruzione?
Partiamo da un dato emerso con chiarezza durante le audizioni alla Camera.
Diverse associazioni di categoria hanno osservato che le semplificazioni più incisive sono riservate ai grandi programmi strategici sopra il miliardo, mentre per gli interventi di edilizia integrata di taglia media il regime agevolativo è molto più contenuto. Confapi-Aniem, in particolare, ha messo in guardia dal rischio che il Piano finisca per favorire soprattutto i grandi fondi immobiliari, relegando le imprese a un ruolo puramente esecutivo. CNA e Confartigianato hanno chiesto la suddivisione degli interventi in lotti funzionali e la riserva di una quota dei lavori nei partenariati pubblico-privati a favore di ATI e consorzi di piccole e medie imprese.
Sono osservazioni che, al di là del confronto in corso sul testo, raccontano bene la fisionomia di questo mercato. Le grandi operazioni strategiche saranno guidate da soggetti finanziari, è un dato di fatto. Ma chi materialmente progetta, costruisce e realizza quei cantieri resta il sistema delle imprese edili. Il “ruolo esecutivo” paventato dalle associazioni, letto dal punto di vista di un’azienda di costruzioni qualificata, è esattamente il lavoro: migliaia di alloggi da edificare, in operazioni di lunga durata e con committenti solidi.
La via d’ingresso, per le aziende strutturate, passa per gli strumenti classici del settore: associazioni temporanee di impresa, consorzi, partecipazione ai lotti in cui i grandi programmi verranno suddivisi, subappalto qualificato delle lavorazioni specialistiche. E qui entra in gioco il requisito che fa da spartiacque.
Il dossier di accompagnamento del provvedimento chiarisce che agli interventi si applica (naturalmente) il Codice dei contratti pubblici e che non viene introdotta alcuna deroga sui requisiti soggettivi degli operatori economici ammessi. Tradotto: valgono le regole ordinarie di qualificazione, a partire dall’attestazione SOA.
Per la parte di edilizia residenziale, la categoria di riferimento resta la OG1 (edifici civili e industriali). Considerata la scala delle opere (interi comparti urbani con residenze, servizi e spazi comuni) entreranno facilmente in gioco anche le categorie specialistiche degli impianti, dalla OG11 alle varie OS3, OS28 e OS30, oltre a richiedere classifiche di importo elevate, proporzionate al valore delle lavorazioni. Sono proprio le classifiche più alte a fare la differenza tra poter concorrere come capofila di un’ATI o limitarsi a un ruolo marginale.
Cosa fare adesso: farsi trovare strutturati quando partiranno i grandi cantieri
Le grandi operazioni di edilizia integrata sopra il miliardo saranno appannaggio di pochi soggetti finanziari, ma genereranno una mole di lavori che ricadrà sulla filiera delle costruzioni. Per le imprese, la partita non si gioca sulla capacità di attrarre il capitale, quello lo portano i fondi, bensì sulla capacità di presentarsi come partner credibili e qualificati nel momento in cui i cantieri si apriranno.
Questo significa due cose.
La prima: dotarsi per tempo di una qualificazione adeguata, nelle categorie e soprattutto nelle classifiche di importo coerenti con il tipo di lavorazioni a cui si punta. In operazioni di questa portata, una classifica insufficiente esclude in partenza dalle posizioni di rilievo.
La seconda: costruire o consolidare le alleanze (ATI, consorzi, reti d’impresa) che permettono di aggregare i requisiti necessari a competere su lotti di grandi dimensioni.
Chi punta a un ruolo di primo piano nelle grandi operazioni, e non a una posizione di rincalzo, ha bisogno di pianificare per tempo la propria attestazione SOA: categoria giusta, classifica giusta, documentazione in ordine prima ancora che escano i primi bandi.
È qui che conviene farsi affiancare da chi conosce ogni passaggio del percorso. Se stai valutando come posizionarti sulla stagione del Piano casa e vuoi capire come soddisfare le tue ambizioni, parlane con il team di SOAsemplice: mettiamo a tua disposizione 50 anni di esperienza nella consulenza alle aziende edili per accompagnarti, senza intoppi, fino alla qualificazione più adeguata.
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